A indústria de fundos imobiliários

A indústria de fundos imobiliários

Você é aquela pessoa que tem curiosidade para saber como os fundos imobiliários funcionam? Este é o texto ideal para compreender melhor suas particularidades.

Os fundos imobiliários, conhecidos também pela sua sigla FII (Fundo de Investimento Imobiliário), são uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário, majoritariamente imóveis.

Os recursos captados poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc. É possível utilizar FIIs para captar dinheiro para construção de empreendimentos imobiliários, para antecipação de recebíveis, entre outras utilizações.

Os FIIs geram renda através da locação, venda ou arrendamento dos imóveis adquiridos.

Esses rendimentos são distribuídos, na maioria das vezes, mensalmente, como uma espécie de aluguel, parecido como se você tivesse um imóvel e o alugasse a alguém, entende? E quanto a venda dos imóveis, isso pode trazer uma grande rentabilidade para o fundo no momento de venda.

Existem fundos que utilizam da estratégia de Sale Lease-Back, que consiste em comprar um imóvel, na maioria das vezes operacional, de uma empresa, por exemplo, e firmar um contrato de aluguel sólido por prazos extensos (10, 20, 30 anos ou mais) e reajustar esse aluguel por um índice, normalmente o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Por que isso é bom? Simplesmente pelo fato de garantir o aluguel por períodos extensos, o que é bom para os cotistas dos FIIs, trazendo mais segurança do recebimento de rendimentos periódicos. E para a empresa que vende seu imóvel, muitas vezes essa pode ser a forma mais barata de captar algum dinheiro no mercado, funcionando como um empréstimo mesmo, onde ela recebe de crédito o valor do imóvel e paga uma prestação em forma de aluguel. Bacana, não?

Existe também outra modalidade bastante famosa que se chama Build-to-Suit, como o nome sugere, é construído para servir. Basicamente, uma empresa contrata uma outra para construir um imóvel do jeitinho que ela precisar, firmando junto a isso, o compromisso de alugar esse imóvel construído por um longo período de tempo, parecido com o Sale Lease-Back. É muito mais vantajoso construir um imóvel sabendo que você já terá para quem alugar.

Agora entrando em outro assunto, vamos falar dos fatores econômicos que afetam a oferta de fundos imobiliários no mercado.

Um dos principais motivos é o patamar da taxa básica de juros da economia, a Selic. A Selic é balizadora de diversas taxas de juros no mercado, portanto, os créditos oferecido pelos bancos tendem a ter taxas de juros que acompanhem a Selic, por exemplo.

Imaginem a situação atual do Brasil, onde chegamos a ter uma taxa Selic de 14,25% em 2016. É de se esperar que não houvessem muitos lançamentos de novos fundos imobiliários, não é mesmo? Entretanto, podemos ver que essa situação está um pouco diferente agora, e o mercado financeiro está esperando que o governo diminua a Selic para patamares próximos a 8,5% até o final de 2017. Com isso, esperamos que os fundos imobiliários voltem a aparecer no mercado.

Gostaria de mostrar um gráfico para você, leitor, mas antes preciso definir o conceito de IPO (Initial Public Offer) com você. Então, IPO significa a oferta pública inicial de um ação, ou no nosso caso, de um fundo imobiliário, na bolsa de valores. Você deve estar se perguntando, os fundos imobiliários são negociados na bolsa? Sim, um número significativo deles é negociado na bolsa. Dito isso, é possível mostrar a relação entre os IPOs de fundos imobiliários e a Selic, observe o gráfico abaixo.


Você consegue perceber que existe uma relação inversa entre os IPOs de FIIs e a taxa Selic? Perceba que em períodos de Selic baixa, os registros de FIIs na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) era mais elevado, e o contrário é verdadeiro. Por isso, é possível que nos próximos períodos nos depararemos com atrativas oportunidades em fundos de investimento imobiliário. Muito legal né?

Por fim, é necessário deixar claro que os FIIs são fundos que possuem diversos fatores de riscos associados.

Portanto, é fundamental que você estude sobre o assunto antes de qualquer aplicação e, também, leia o prospecto e o regulamento do fundo na íntegra para entender exatamente onde você está colocando o seu dinheiro. Afinal, ninguém gosta de perder dinheiro.

Posted by André Digiacomo in Fundos, 2 comments
O que o guru de Warren Buffet tem a dizer sobre a carteira ideal de investimentos?

O que o guru de Warren Buffet tem a dizer sobre a carteira ideal de investimentos?

Você, independentemente de ter ou não conhecimentos acerca do mercado financeiro, provavelmente já deve ter ouvido falar de Warren Buffet, o líder da Berkshire Hathaway. Mas, e do homem que mais influenciou W. Buffet e vários outros grandes investidores em suas jornadas no mundo das finanças?

Image result for benjamin grahamSe você nunca estudou de fato o mercado financeiro, provavelmente não conhece Benjamin Graham  (Londres, 8 de Maio de 1894 – 21 de Setembro de 1976), o guru dos gurus de Wall Street.

Ben Graham (foto a esquerda) é considerado o precursor da estratégia buy and hold de investimentos em ações e os pilares de sua filosofia de investimento são: o rigor e a disciplina aplicados à análise fundamentada dos fatos a respeito da empresa, que permitam ao investidor estabelecer o valor intrínseco da ação.

No livro “ The Intelligent Investor” de 1949, que junto de “ Security Analysis” compõe sua dupla de obras mais popular, Graham aborda o que considera a composição ideal de uma carteira de investimentos. Contudo, antes de se apresentar esse modelo, faz-se necessário o estabelecimento de uma formulação precisa de diferença entre um investidor e um especulador.

Nas palavras de Graham “ uma operação de investimentos é aquela que, após análise profunda, promete a segurança do principal e um retorno adequado. As operações que não atendem a essas condições são especulativas”.

Essa diferenciação fez-se necessária devido ao fato de, segundo o próprio autor, a estratégia apresentada no livro ser somente útil àqueles investidores que não pautam seus comportamentos pelas flutuações de mercado e que são pacientes, disciplinados e ávidos por conhecimento.

Dado o conceito, é possível fazer uma distinção básica entre os tipos de investidores aos quais o modelo de Graham se dirige: o defensivo e o empreendedor.

O investidor defensivo procurará, principalmente, evitar perdas ou erros graves e deverá estabelecer uma carteira quase permanente que funcione no piloto automático. A estratégia defensiva demanda pouco tempo ou esforço e livra o investidor de aborrecimentos e necessidade de tomar decisões com frequência, mas exige um isolamento quase ascético da bagunça apaixonante do mercado financeiro. Já o traço determinante no investidor empreendedor (agressivo) é sua competitividade, apreciação por um desafio intelectual e vontade de dedicar mais tempo e dar apuro à seleção de títulos e ações que sejam mais atraentes que a média.

Bom, agora pergunta-se novamente: o que Benjamin Graham tem a dizer sobre a carteira ideal de investimentos?

É recomendado que o investidor divida suas economias entre obrigações e ações ordinárias; que a proporção mantida em obrigações nunca seja inferior a 25% ou superior a 75%, com o inverso sendo necessariamente verdadeiro para o componente em ações ordinárias; que a escolha mais simples é manter uma proporção meio a meio entre as duas, com ajustes para restaurar o equilíbrio da carteira em caso de evolução do mercado.

Posto isso, para o investidor agressivo recomenda-se, que seja reservado mais de 50% de suas economias em ações ordinárias e que seja sempre mantido um mínimo de 25% em obrigações. No caso do investidor defensivo, mais de 50% de suas economias devem ser reservadas às obrigações e o restante às ações ordinárias. Entretanto, devem ser feitas mudanças na alocação do recursos caso se sinta que o mercado está muito perigoso ou que os preços das ações estão baixos e atraentes.

O modelo de Graham se mostrou eficaz e sólido desde a sua criação.

Como ele, Graham conseguiu uma média de 20% de ganhos anuais durante a sua carreira no mercado financeiro. Contudo, no atual cenário das bolsas de valores, não existe uma receita perfeita para lucros. Cabe sempre ao investidor ter visão, percepção das tendência e ter vontade de sempre aprender mais.

Posted by João Simas, 1 comment