Você é aquela pessoa que tem curiosidade para saber como os fundos imobiliários funcionam? Este é o texto ideal para compreender melhor suas particularidades.
Os fundos imobiliários, conhecidos também pela sua sigla FII (Fundo de Investimento Imobiliário), são uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário, majoritariamente imóveis.
Os recursos captados poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc. É possível utilizar FIIs para captar dinheiro para construção de empreendimentos imobiliários, para antecipação de recebíveis, entre outras utilizações.
Os FIIs geram renda através da locação, venda ou arrendamento dos imóveis adquiridos.
Esses rendimentos são distribuídos, na maioria das vezes, mensalmente, como uma espécie de aluguel, parecido como se você tivesse um imóvel e o alugasse a alguém, entende? E quanto a venda dos imóveis, isso pode trazer uma grande rentabilidade para o fundo no momento de venda.
Existem fundos que utilizam da estratégia de Sale Lease-Back, que consiste em comprar um imóvel, na maioria das vezes operacional, de uma empresa, por exemplo, e firmar um contrato de aluguel sólido por prazos extensos (10, 20, 30 anos ou mais) e reajustar esse aluguel por um índice, normalmente o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Por que isso é bom? Simplesmente pelo fato de garantir o aluguel por períodos extensos, o que é bom para os cotistas dos FIIs, trazendo mais segurança do recebimento de rendimentos periódicos. E para a empresa que vende seu imóvel, muitas vezes essa pode ser a forma mais barata de captar algum dinheiro no mercado, funcionando como um empréstimo mesmo, onde ela recebe de crédito o valor do imóvel e paga uma prestação em forma de aluguel. Bacana, não?
Existe também outra modalidade bastante famosa que se chama Build-to-Suit, como o nome sugere, é construído para servir. Basicamente, uma empresa contrata uma outra para construir um imóvel do jeitinho que ela precisar, firmando junto a isso, o compromisso de alugar esse imóvel construído por um longo período de tempo, parecido com o Sale Lease-Back. É muito mais vantajoso construir um imóvel sabendo que você já terá para quem alugar.
**Agora entrando em outro assunto, vamos falar dos fatores econômicos que afetam a oferta de fundos imobiliários no mercado. **
Um dos principais motivos é o patamar da taxa básica de juros da economia, a Selic. A Selic é balizadora de diversas taxas de juros no mercado, portanto, os créditos oferecido pelos bancos tendem a ter taxas de juros que acompanhem a Selic, por exemplo.
Imaginem a situação atual do Brasil, onde chegamos a ter uma taxa Selic de 14,25% em 2016. É de se esperar que não houvessem muitos lançamentos de novos fundos imobiliários, não é mesmo? Entretanto, podemos ver que essa situação está um pouco diferente agora, e o mercado financeiro está esperando que o governo diminua a Selic para patamares próximos a 8,5% até o final de 2017. Com isso, esperamos que os fundos imobiliários voltem a aparecer no mercado.
Gostaria de mostrar um gráfico para você, leitor, mas antes preciso definir o conceito de IPO (Initial Public Offer) com você. Então, IPO significa a oferta pública inicial de um ação, ou no nosso caso, de um fundo imobiliário, na bolsa de valores. Você deve estar se perguntando, os fundos imobiliários são negociados na bolsa? Sim, um número significativo deles é negociado na bolsa. Dito isso, é possível mostrar a relação entre os IPOs de fundos imobiliários e a Selic, observe o gráfico abaixo.
Você consegue perceber que existe uma relação inversa entre os IPOs de FIIs e a taxa Selic? Perceba que em períodos de Selic baixa, os registros de FIIs na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) era mais elevado, e o contrário é verdadeiro. Por isso, é possível que nos próximos períodos nos depararemos com atrativas oportunidades em fundos de investimento imobiliário. Muito legal né?
**Por fim, é necessário deixar claro que os FIIs são fundos que possuem diversos fatores de riscos associados. **
Portanto, é fundamental que você estude sobre o assunto antes de qualquer aplicação e, também, leia o prospecto e o regulamento do fundo na íntegra para entender exatamente onde você está colocando o seu dinheiro. Afinal, ninguém gosta de perder dinheiro.